Over de woning zelf betaalt u geen belasting. Er spelen vier andere dingen: schenkbelasting als uw ouders betalen en u eigenaar wordt, erfbelasting als zij eigenaar blijven, box 3 zolang de woning er staat, en gemeentelijke heffingen. Uw AOW en uw zorgtoeslag blijven ongemoeid. Alleen bij de huurtoeslag telt een gedeeld adres wel mee.

Een mantelzorgwoning is een mooie oplossing. Uw ouder woont dichtbij, houdt zijn zelfstandigheid, en u bent er binnen een minuut. Maar zodra het over geld gaat, stapelen de vragen zich op. Moeten we schenkbelasting betalen? Gaat de AOW omlaag? En wat kost dat eigen huisnummer aan gemeentelijke lasten?

Bij GoudStaete begeleiden wij gezinnen door precies deze vragen. Wij zijn geen belastingadviseur, maar wij maken dit traject wekelijks mee en weten waar families op vastlopen.

In dit artikel leest u welke belastingen er spelen, wat ze in 2026 kosten, hoe u schenkbelasting voorkomt, en welke twee veelgehoorde waarschuwingen inmiddels niet meer kloppen. Na het lezen weet u wat u kunt verwachten en welke vragen u aan uw notaris moet stellen.

De belastingregels in één oogopslag

Schenkbelasting: wanneer uw ouders betalen en u eigenaar wordt

Betalen uw ouders de woning terwijl die op uw grond komt te staan, dan wordt u door natrekking eigenaar. De Belastingdienst kan dat aanmerken als een schenking van hen aan u.

Dat is geen theoretisch risico. Het gaat om de volle waarde van de woning, en die ligt al snel boven de ton.

Wat kost dat?

Van ouders aan een kind geldt in 2026 een jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro. Daarboven betaalt u 10 procent, en boven een verkrijging van 158.669 euro wordt dat 20 procent.

Een praktisch voorbeeld: kost de woning 120.000 euro en is er geen opstalrecht, dan gaat de vrijstelling van 6.908 euro eraf en betaalt u over de resterende 113.092 euro tien procent. Dat is ruim 11.000 euro.

Hoe u het voorkomt

Met een recht van opstal blijven uw ouders eigenaar van de woning, ook al staat die op uw grond. Er is dan niets overgedragen en dus geen schenking.

Dat moet bij de notaris worden vastgelegd en bij het Kadaster worden ingeschreven. Reken op ongeveer 700 tot 1.200 euro in totaal: de inschrijving bij het Kadaster kost in 2026 181 euro, de akte zelf ligt naar verwachting tussen 500 en 1.000 euro.

Belangrijker dan dát die akte er is, is wat erin staat. Over de duur, het einde en de vergoeding leest u alles in ons artikel over het recht van opstal bij een mantelzorgwoning.

Erfbelasting: wanneer uw ouders eigenaar blijven

Een opstalrecht voorkomt schenkbelasting nu, maar verplaatst de vraag naar later. Blijven uw ouders eigenaar, dan hoort de woning bij hun nalatenschap.

De tarieven zijn dezelfde als bij de schenkbelasting: 10 procent, en 20 procent boven 158.669 euro. De vrijstelling is wel een stuk hoger. Een kind is in 2026 vrijgesteld tot 26.230 euro, een partner tot 828.035 euro.

De waardering gaat bij een woning met een eigen huisnummer doorgaans via de WOZ-waarde.

Valkuil: de duur die u in de opstalakte kiest, bepaalt wat er gebeurt. Loopt het recht voor onbepaalde tijd, dan vererft het en telt de waarde mee. Eindigt het bij overlijden, dan gaat de woning naar u als grondeigenaar en krijgen uw broers en zussen niets, tenzij u daar een vergoedingsregeling voor heeft opgenomen.

Box 3: wat de woning jaarlijks kost

Zolang de mantelzorgwoning op uw erf staat, is die voor u een bezitting in box 3. Dat is de post die het vaakst wordt vergeten, want hij komt elk jaar terug.

De Belastingdienst rekent in 2026 met 6 procent forfaitair rendement over onroerende zaken. Dat rendement wordt belast tegen 36 procent, boven een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon.

Ook uw ouders hebben iets in box 3, namelijk hun gebruiksrecht. Betalen zij u een zakelijke vergoeding, dan is de waarde daarvan nihil en kost het hun niets.

Verhuurt u de woning aan uw ouder tegen een vriendenprijs, let dan op een wijziging per 1 januari 2026. De waarderingskorting voor verhuurde woningen, de leegwaarderatio, geldt sindsdien alleen nog bij een marktconforme huurprijs. Bij verhuur binnen de familie tegen een lagere prijs vervalt die korting, ook voor de schenk- en erfbelasting.

WOZ en gemeentelijke heffingen: hier is de rechtspraak verdeeld

Over de vraag of een mantelzorgwoning een zelfstandig object is, oordelen rechters verschillend. Dat is geen slordigheid van ons, het is de stand van zaken.

Voor de WOZ oordeelde een rechtbank in 2020 dat woning en mantelzorgwoning op hetzelfde perceel samen één object vormen. De waarderingsinstructie schrijft dat ook voor.

Voor de gebruikersheffingen ligt het anders. Een gerechtshof oordeelde in 2025 dat de mantelzorgwoning wél een zelfstandig perceel is voor de afvalstoffenheffing, de rioolheffing en de waterschapsheffingen. Doorslaggevend waren de eigen ingang, de eigen keuken, het eigen sanitair en de aparte registratie.

Praktisch: hoe zelfstandiger de woning, hoe groter de kans op een eigen aanslag. Reken op enkele honderden euro’s per jaar, en vraag het na bij uw gemeente, want de tarieven verschillen sterk.

Een eigen huisnummer speelt hierin een hoofdrol. De afweging tussen de voordelen en die extra lasten zetten wij uiteen bij wel of geen eigen huisnummer.

AOW en toeslagen: twee zorgen zijn onterecht, één is terecht

De meest herhaalde waarschuwing over mantelzorgwoningen klopt maar ten dele. Ook in een eerdere versie van dit artikel stond zij in haar algemene vorm, en dat corrigeren wij hierbij. Twee van de drie regelingen blijven namelijk ongemoeid, en één niet.

• AOW. Wie samenwoont met zijn eigen kind of met zijn vader of moeder, houdt het tarief voor een alleenstaande. Dat is 70 procent van het minimumloon in plaats van 50 procent per persoon. Het staat in artikel 1, derde lid, van de Algemene Ouderdomswet: wie een gezamenlijke huishouding voert wordt als gehuwd aangemerkt, tenzij het een bloedverwant in de eerste graad betreft. Voor stief- en pleegkinderen geldt dezelfde uitzondering.
• Zorgtoeslag. Die kijkt alleen naar u en een eventuele toeslagpartner. Sinds januari 2025 zijn een ouder en een kind geen toeslagpartner meer van elkaar, dus de zorgtoeslag blijft buiten schot.
• Huurtoeslag. Hier ligt het anders, en dit is de zorg die wél terecht is. Bij de huurtoeslag telt ook het inkomen en vermogen van medebewoners mee, en medebewoner is iedereen die op hetzelfde woonadres staat ingeschreven, uitdrukkelijk ook een inwonende ouder of een inwonend kind. Een eigen huisnummer voorkomt dat.
• Kostendelersnorm. Die geldt voor de Anw, niet voor de AOW.

Let op de grens van deze geruststelling. Zij geldt voor bloedverwanten in de eerste graad. Gaat het om een schoonouder, een broer of zus, of een zorgvrager buiten de familie, dan gelden de gewone regels wel.

Is er iets aftrekbaar? Vrijwel niets

De aanschaf van de woning is nergens aftrekbaar, en woningaanpassingen zijn dat sinds 2014 ook niet meer. Ook op dit punt corrigeren wij een eerdere versie van dit artikel.

De Hoge Raad oordeelde in 2015, in een zaak die letterlijk over een mantelzorgwoning ging, dat kosten voor het verwerven en aanhouden van een woning geen uitgaven wegens ziekte of invaliditeit zijn. Dat geldt ook als iemand juist verhuist omdat anderen daar beter voor hem kunnen zorgen.

Aanpassingen aan, in of om een woning tellen sinds 1 januari 2014 niet meer mee als hulpmiddel voor de aftrek specifieke zorgkosten. Een traplift of een aangepaste badkamer kan wel via de Wet maatschappelijke ondersteuning bij uw gemeente worden vergoed. Vraag dat aan vóórdat u koopt, want de meeste regelingen sluiten reeds gemaakte kosten uit.

Wat wel iets oplevert: de periodieke vergoeding bij een opstalrecht is voor uw ouder aftrekbaar als kosten van de eigen woning, en zijn gewone zorgkosten worden voor AOW-gerechtigden met 113 procent verhoogd.

Welke constructie past bij uw situatie?

Uw ouders betalen, u blijft eigenaar van de grond

Zonder actie loopt u tegen schenkbelasting aan, bij een woning van 120.000 euro ruim 11.000 euro. Met een recht van opstal is dat van de baan, voor ongeveer 700 tot 1.200 euro aan notaris en Kadaster. De keerzijde: uw ouders blijven eigenaar, dus er is later erfbelasting.

U betaalt alles zelf

Geen schenkbelasting en later geen erfbelasting over de woning. U draagt wel de hele investering, en de woning staat bij u in box 3. Voor gezinnen waarbij de ouders hun eigen huis nog niet hebben verkocht is dit vaak de enige begaanbare route.

U betaalt samen

Betalen uw ouders de helft en u de andere helft, dan speelt de schenkbelasting alleen over hun deel. Een opstalrecht op hun aandeel voorkomt dat. Leg de verhouding schriftelijk vast, ook met het oog op uw broers en zussen.

Verhuren aan uw ouder

U bouwt en verhuurt aan uw ouder. Eenvoudig te regelen, maar let op de wijziging in de leegwaarderatio per 2026 en bedenk dat u de kosten in box 3 niet kunt aftrekken. Welke constructie waar het beste bij past, leest u in ons overzicht van de financiële constructies bij een mantelzorgwoning.

Checklist: wat regelt u wanneer?

Drie tot zes maanden voor plaatsing

• Vraag bij uw gemeente na wat er op uw erf mag en welke heffingen er gelden
• Laat een notaris naar de schenkbelasting kijken
• Kies tussen recht van opstal, huur of bruikleen
• Beslis over een eigen huisnummer
• Vraag een Wmo-vergoeding aan als er aanpassingen nodig zijn

De maand voor plaatsing

• Laat de notariële akte opstellen en bij het Kadaster inschrijven
• Vraag het eigen huisnummer aan, reken op zes tot acht weken
• Informeer uw bank als er een hypotheek op het perceel rust

Binnen drie maanden na plaatsing

• Regel de inschrijving in de basisregistratie personen
• Controleer de WOZ-beschikking
• Sluit een opstal- en inboedelverzekering af

Elk jaar

• Neem de zorgkosten van uw ouder mee in de aangifte, met de verhoging voor AOW-gerechtigden
• Controleer de WOZ-beschikking op een onjuiste waardestijging
• Geef de woning op in box 3

Veelgestelde vragen over de belastingregels

Moeten wij schenkbelasting betalen als mijn ouders de woning betalen? Ja, als u door natrekking eigenaar wordt. Met een recht van opstal blijven uw ouders eigenaar en is er geen schenking.

Wat kost schenkbelasting bij een woning van 120.000 euro? Na de jaarlijkse vrijstelling van 6.908 euro betaalt u tien procent over de rest, dus ruim 11.000 euro. Boven 158.669 euro wordt het tarief 20 procent.

Gaat de AOW van mijn ouder omlaag? Nee. Bij bloedverwanten in de eerste graad blijft het tarief voor een alleenstaande gelden. Dat staat in artikel 1 van de Algemene Ouderdomswet.

Verliezen wij onze zorgtoeslag? Nee. Die kijkt alleen naar u en een eventuele toeslagpartner, en sinds januari 2025 zijn een ouder en een kind geen toeslagpartner meer van elkaar.

En de huurtoeslag? Die kan wel geraakt worden. Bij de huurtoeslag telt het inkomen en vermogen van medebewoners mee, en dat is iedereen die op hetzelfde woonadres staat ingeschreven, ook een inwonende ouder of een inwonend kind. Een eigen huisnummer voorkomt dat.

Gaat mijn WOZ-waarde omhoog? Voor de WOZ worden woning en mantelzorgwoning doorgaans als één object afgebakend. Voor de gebruikersheffingen kan de mantelzorgwoning wel apart worden aangeslagen, zeker bij een eigen ingang en een eigen huisnummer.

Is een traplift of een aangepaste badkamer aftrekbaar? Nee. Aanpassingen aan, in of om een woning zijn sinds 1 januari 2014 uit de aftrek specifieke zorgkosten gehaald. Ze kunnen wel via de Wmo worden vergoed.

Wat kost een recht van opstal bij de notaris? Ongeveer 700 tot 1.200 euro. De inschrijving bij het Kadaster is in 2026 181 euro; de akte zelf is vrij geprijsd en ligt naar verwachting tussen 500 en 1.000 euro.

Telt de mantelzorgwoning mee in box 3? Ja, voor u als eigenaar van de grond en het juridisch eigendom. In 2026 geldt 6 procent forfaitair rendement, belast tegen 36 procent, boven een heffingsvrij vermogen van 59.357 euro per persoon.

Uw volgende stap

U weet nu welke vier belastingen er spelen, wat ze in 2026 kosten, en dat een recht van opstal de schenkbelasting voorkomt maar de erfbelasting naar later verplaatst. En u weet dat de AOW en de zorgtoeslag bij ouder en kind niet in het geding zijn, terwijl de huurtoeslag dat wel kan zijn.

Het blijft een stapeling van regels waar u niet dagelijks mee werkt. Dat u daar tegenop ziet, is begrijpelijk.

Bij GoudStaete bouwen wij verplaatsbare mantelzorgwoningen en begeleiden wij gezinnen van de eerste berekening tot de plaatsing. Wij zetten de fiscale kant op een rij en zeggen erbij waar u een notaris of belastingadviseur bij nodig heeft.

Wilt u weten hoe dit voor uw situatie uitpakt? Vraag een gratis adviesgesprek aan. In een kort gesprek krijgt u helderheid over de mogelijkheden die bij uw situatie passen. Een indruk van de bedragen vindt u in ons artikel over de prijs van een mantelzorgwoning, en hoe groot de woning mag worden leest u bij de afmetingen van een mantelzorgwoning.

Bronnen

• Belastingdienst, fiscale jaargegevens erf- en schenkbelasting 2026: tarieven van 10 en 20 procent met een schijfgrens van 158.669 euro, jaarlijkse schenkingsvrijstelling van ouders aan een kind van 6.908 euro, erfbelastingvrijstelling van 26.230 euro voor een kind en 828.035 euro voor een partner
• Belastingdienst, berekening box 3-inkomen 2026
• Dienst Toeslagen, over het toeslagpartnerschap sinds januari 2025
• Algemene Ouderdomswet, artikel 1, derde lid, over de uitzondering voor bloedverwanten in de eerste graad
• Hoge Raad 14 augustus 2015, ECLI:NL:HR:2015:2166, rechtsoverweging 2.3.2, over de aanschaf en plaatsing van een mantelzorgwoning
• Wet inkomstenbelasting 2001, artikel 6.17, over hulpmiddelen en woningaanpassingen
• Gerechtshof ‘s-Hertogenbosch 2025, ECLI:NL:GHSHE:2025:3038, over gemeentelijke heffingen, en Rechtbank Oost-Brabant 2020, ECLI:NL:RBOBR:2020:1986, over de WOZ-afbakening
• Kadaster, tarieven 2026

Laatst gecontroleerd op 21 september 2026. Dit artikel is voorlichting en geen fiscaal advies. Tarieven en vrijstellingen gelden voor 2026 en wijzigen jaarlijks. Laat uw eigen situatie beoordelen door een notaris of belastingadviseur.