Het plaatsen van een mantelzorgwoning is een prachtige stap om zorg dichtbij te organiseren, maar het kan onbedoeld leiden tot financiële verrassingen. Een van de belangrijkste valkuilen is het risico op het betalen van schenkbelasting. Bij GoudStaete zijn wij gespecialiseerd in mantelzorgwoningen en adviseren wij u graag over de fiscale aspecten die hierbij komen kijken.
Hieronder bespreken we de essentiële belastingregels voor 2026 die u moet kennen.
1. Voorkom Schenkbelasting: Het Gevaar van Natrekking
Schenkbelasting is een cruciaal onderwerp bij het plaatsen van een mantelzorgwoning. In Nederland geldt het principe van natrekking: als een woning wordt geplaatst op de grond van een ander, wordt die woning automatisch eigendom van de grondeigenaar.
Stel, een ouder echtpaar koopt een mantelzorgwoning voor bijvoorbeeld €100.000 en plaatst deze op het erf van hun kinderen. Door natrekking worden de kinderen direct eigenaar van de woning. De Belastingdienst kan dit zien als een schenking van de ouders aan de kinderen, waarover vervolgens belasting betaald moet worden.
De Oplossing: Het Recht van Opstal
Gelukkig is dit te voorkomen door het vestigen van het recht van opstal. Dit recht geeft u de bevoegdheid om een woning op de grond van een ander te plaatsen zonder dat de grondeigenaar automatisch eigenaar wordt van de woning.
Het is essentieel om dit schriftelijk vast te leggen bij de notaris.
Bovendien moet u een zakelijke, redelijke vergoeding vragen voor dit recht van opstal om te voorkomen dat het recht zelf als een schenking wordt gezien. U kunt dit zien als een soort huur van de grond, en de wet zegt dat zo’n vergoeding in de akte kán worden opgelegd, niet dat het moet. Een eerdere versie van dit artikel noemde hier een richtbedrag tussen de 25 en 100 euro per jaar. Dat bedrag hebben wij in geen enkele officiële of notariële bron kunnen terugvinden, en wij hadden het niet als richtlijn moeten presenteren. Bespreek de hoogte met uw notaris, en weet dat een hogere vergoeding de grondslag voor de overdrachtsbelasting verhoogt.
2. Erfbelasting bij Overlijden
Erfbelasting wordt relevant op het moment dat de eigenaar van de mantelzorgwoning (vaak de ouders) komt te overlijden. De erfgenamen erven het object, de mantelzorgwoning, en hierover is erfbelasting verschuldigd.
Omdat het soms lastig is om de exacte waarde van de woning op dat moment te bepalen, is het verstandig om vooraf, bij voorkeur met een notaris of belastingadviseur, duidelijke afspraken te maken. Dit is zeker aan te raden als u met meerdere kinderen de woning gezamenlijk zult erven.
3. Gemeentelijke Belastingen en de WOZ-waarde
Gemeentelijke belastingen worden vastgesteld op basis van de WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) van de hoofdwoning.
In veel gevallen wordt de mantelzorgwoning niet meegerekend in de WOZ-waarde van het totaal. Dit komt doordat een mantelzorgwoning vaak een tijdelijk karakter heeft. Als de woning losstaat van de hoofdwoning en zeker als deze een apart huisnummer heeft, telt deze doorgaans niet mee bij de WOZ-waarde.
Als een deel van de hoofdwoning wordt uitgebouwd of een aangebouwde schuur wordt omgebouwd tot mantelzorgwoning, moet goed gecontroleerd worden of dit invloed heeft op de totale WOZ-waarde, wat weer gevolgen heeft voor de gemeentelijke belastingen.
4. Invloed op Toeslagen en Uitkeringen (Het belang van een Huisnummer)
Een mantelzorgwoning kan invloed hebben op toeslagen en uitkeringen, zoals huurtoeslag, zorgtoeslag en AOW.
Zonder Eigen Huisnummer
Als de mantelzorgwoning geen eigen huisnummer heeft, rekent de overheid de woning bij het huishouden van de hoofdwoning. U wordt dan als één huisgezin gezien.
Dit heeft grote gevolgen:
- Het wordt lastiger om huurtoeslag te ontvangen, want dan telt het inkomen van uw kind mee als medebewoner.
- De zorgtoeslag en de AOW blijven bij ouder en kind wel ongemoeid. Sinds januari 2025 zijn zij geen toeslagpartner meer van elkaar, en artikel 1 van de Algemene Ouderdomswet maakt een uitzondering voor bloedverwanten in de eerste graad.
Met Eigen Huisnummer
Om dit te voorkomen, adviseren wij van Goudstaten om een apart huisnummer aan te vragen voor de mantelzorgwoning. Hoewel de gemeente dit niet altijd garandeert, is het vaak een goed idee. Door een eigen huisnummer te verkrijgen, creëert u een eigen plek. Voor de huurtoeslag maakt dat het verschil, want zonder eigen adres telt het inkomen van uw kind mee.
De Afweging
Het hebben van een apart huisnummer betekent wel dat u als een apart huishouden wordt gezien door de gemeente. Dit leidt tot de noodzaak om aparte aansluitingskosten en aparte gemeentelijke belastingen te betalen.
De beste optie is volledig afhankelijk van uw specifieke situatie en vereist rekenwerk.
Conclusie en Advies
Het plaatsen van een mantelzorgwoning mag geen financiële stress veroorzaken. Of u nu kiest voor een apart huisnummer of niet, of u het recht van opstal wilt vestigen: elke stap heeft fiscale consequenties.
Bij GoudStaete helpen we u graag met deze berekeningen en kijken we samen naar de beste oplossing voor uw unieke situatie. Neem gerust contact op om hierover te sparren met onze adviseurs.
