Reken op 100 m² als bovengrens, en op de meeste erven op flink minder. Er is geen vast landelijk getal: u rekent met het bebouwingsgebied, waarbij u tot 100 m² daarvan de helft mag bebouwen. Wat er al aan schuren en garages staat, gaat daar vanaf. En uw gemeente kan een lagere grens hanteren dan de landelijke regel.
U heeft de tuin waarschijnlijk al opgemeten. U weet ongeveer waar de woning zou moeten komen, u heeft plattegronden bekeken, en dan zoekt u op de afmetingen van een mantelzorgwoning. Overal ziet u hetzelfde getal terug: 100 m². Dat getal klopt voor een deel van de erven in Nederland, en waarschijnlijk niet voor het uwe.
U bent niet de enige die daarop vastloopt. Bij GoudStaete begeleiden wij gezinnen bij het plaatsen van mantelzorgwoningen in gemeenten door heel Nederland. Wij maken deze rekensom wekelijks, en we zien hoe vaak families een woning kiezen die op papier past maar op hun erf niet mag.
In dit artikel leest u welke regel voor uw erf geldt, hoe u zelf uitrekent hoeveel vierkante meter u mag bouwen, wat uw bestaande schuur daarmee doet, hoe hoog de woning mag worden, en waarom de beleidsregel van uw eigen gemeente uiteindelijk de doorslag geeft. Na het lezen kunt u de som zelf maken, met uw eigen kadastrale maten erbij.
Waarom het antwoord op deze vraag bijna nooit precies 100 m² is
De 100 m² die u overal leest, is geen landelijk maximum maar een regel voor verplaatsbare woningen buiten de bebouwde kom. Binnen de bebouwde kom bepaalt de grootte van uw eigen erf het maximum, en dat valt in veel gevallen lager uit.
Die twee regels worden op veel websites door elkaar gehaald, ook op sites van aanbieders. Het gevolg is dat families met een kleine stadstuin denken dat ze 100 m² mogen bouwen terwijl het er 40 zijn, en dat families met een ruim erf 100 m² als vanzelfsprekend zien terwijl hun gemeente 80 m² aanhoudt.
De regels staan sinds de invoering van de Omgevingswet in de bruidsschat van het omgevingsplan: artikel 22.36 voor de bijbehorende bouwwerken en artikel 22.37 voor de verplaatsbare mantelzorgwoning buiten de bebouwde kom. Meer over het geheel van die regels leest u in ons overzicht van de regels voor een mantelzorgwoning.
Binnen of buiten de bebouwde kom: wat bepaalt uw maximum?
De eerste vraag die u moet beantwoorden is niet hoe groot uw tuin is, maar aan welke kant van de bebouwde kom uw adres ligt. Daar hangt het hele vervolg van af.
Binnen de bebouwde kom rekent u met het bebouwingsgebied en de staffel die daarbij hoort. Buiten de bebouwde kom komt daar een tweede route bij: een verplaatsbare woning van maximaal 100 m². Die tweede route is bedoeld voor wie een klein erf heeft, want daar komt de staffel vaak onder de 100 m² uit.
De grens van de bebouwde kom is niet hetzelfde als het blauwe bord bij de weg. Voor deze regels gaat het om de grens zoals die in het omgevingsplan van uw gemeente is vastgelegd, en die kan afwijken van de verkeersgrens. Twijfelt u, vraag het dan na bij het omgevingsloket van uw gemeente voordat u verder rekent.
Bebouwingsgebied: welk deel van uw tuin telt eigenlijk mee?
Het bebouwingsgebied is niet uw hele perceel, en meestal ook niet uw hele tuin. Het is het achtererfgebied plus de grond onder uitbreidingen van uw woning, waarbij de grond onder het oorspronkelijke huis er juist niet bij hoort.
Dat verschil is groot. Een perceel van 600 m² kan een bebouwingsgebied van 250 m² hebben, omdat de voortuin, de zijstrook langs de straat en het huis zelf niet meetellen. Rekent u met de perceelsoppervlakte van het Kadaster, dan komt u structureel te hoog uit.
Achtererfgebied: waar begint het precies?
Het achtererfgebied begint op een lijn die één meter achter de voorkant van uw woning loopt, evenwijdig aan de openbare weg. Alles achter die lijn, op uw eigen erf, hoort erbij. Alles ervoor niet, en daar mag u dus geen mantelzorgwoning vergunningvrij neerzetten.
Wat als uw woning op een hoek of aan twee straten ligt?
Bij een hoekperceel telt de strook langs de tweede straat vaak ook als voorerf, en die valt dan af. Juist bij hoekwoningen zien wij dat het bebouwingsgebied kleiner uitpakt dan mensen verwachten. Laat dit narekenen voordat u een model kiest, want het scheelt in de praktijk al snel twintig tot dertig vierkante meter.
De staffel: hoeveel vierkante meter mag u binnen de bebouwde kom bouwen?
Hoe groter uw bebouwingsgebied, hoe meer u mag bouwen, maar het percentage daalt naarmate het erf groter wordt. De staffel uit artikel 22.36 ziet er zo uit:
| Bebouwingsgebied | Maximaal te bebouwen oppervlakte |
|---|---|
| tot en met 100 m² | 50 procent daarvan |
| meer dan 100 tot en met 300 m² | 50 m², plus 20 procent van het deel boven 100 m² |
| meer dan 300 m² | 90 m², plus 10 procent van het deel boven 300 m², tot in totaal maximaal 150 m² |
Een praktisch voorbeeld: vier erven naast elkaar gelegd
In de laatste kolom staat wat er overblijft als er al een schuur van 25 m² op het erf staat, want die telt mee. Waarom dat zo is, leest u in de volgende sectie.
| Bebouwingsgebied | De som | Maximaal | Na aftrek van een schuur van 25 m² |
|---|---|---|---|
| 80 m² | 50 procent van 80 | 40 m² | 15 m² |
| 250 m² | 50 + 20 procent van 150 | 80 m² | 55 m² |
| 400 m² | 90 + 10 procent van 100 | 100 m² | 75 m² |
| 900 m² | 90 + 10 procent van 600, afgetopt | 150 m² | 125 m² |
De onderste rij is de theorie, niet de praktijk. Voor 150 m² heeft u een bebouwingsgebied van 900 m² nodig, en bijna alle gemeenten hanteren daarnaast een eigen maximum dat lager ligt. Neem 100 m² als realistische bovengrens en controleer die altijd bij uw gemeente.
Een mantelzorgwoning van 100 m² binnen de bebouwde kom vraagt sowieso een bebouwingsgebied van ongeveer 400 m² als het erf verder leeg is, en meer zodra er al iets staat.
Veelgemaakte fout: uw schuur en garage gaan van uw ruimte af
De staffel geldt voor alle bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied samen, niet alleen voor de mantelzorgwoning. De schuur, de garage, de carport, de aanbouw aan de keuken en de tuinberging tellen allemaal mee.
Dit is de fout die wij het vaakst tegenkomen. Een gezin rekent uit dat er 80 m² mag, kiest een model van 76 m², en ontdekt bij de gemeente dat de bestaande garage van 30 m² eerst van dat getal af moet. Dan blijft er 50 m² over en past het gekozen model niet meer.
Valkuil: het loont om eerst te inventariseren wat er al staat, inclusief bouwwerken die u misschien niet als bijgebouw ziet. Soms is de slimste zet het slopen of verplaatsen van een oude schuur, waarmee u in één keer de ruimte vrijmaakt voor de woning die u eigenlijk wilt.
Weet u niet zeker wat er op uw adres meetelt? Wij zoeken dat vrijblijvend voor u uit met de vergunningscheck op uw eigen adres, inclusief de gemeentelijke regels die daar bovenop komen.
Waarom uw gemeente het laatste woord heeft, en wat dat kan kosten
De landelijke rekenregel is het vertrekpunt, maar uw gemeente kan in haar omgevingsplan een eigen maximum vastleggen. Dat is geen theorie, en het verschil is groot.
Een greep uit gemeentelijke beleidsregels laat zien hoe ver die uit elkaar liggen. Veere houdt 60 m² aan, Overbetuwe 75 m², Heusden 80 m², en Oss 80 m² binnen de bebouwde kom tegenover 100 m² erbuiten. De grote middengroep zit op 100 m². Alleen een enkele gemeente gaat verder: Reimerswaal staat 150 m² toe bij een perceel groter dan 900 m², Winterswijk 150 m² in het buitengebied.
Uitgaan van de landelijke maat in plaats van de gemeentelijke kan hard aankomen. In Dongen moet een hulpbehoevend echtpaar de mantelzorgwoning bij hun dochter afbreken, op straffe van een dwangsom die kan oplopen tot 150.000 euro. Zij gingen uit van de landelijke 150 m², terwijl Dongen 100 m² hanteert en er geen vergunning was aangevraagd. De Nationale Zorggids berichtte erover.
Wij zeggen het daarom liever één keer te veel: zoek de beleidsregel van uw eigen gemeente op, of laat ons dat doen, voordat u een model vastlegt. Ook als u binnen alle maten blijft, kunnen welstand bij een beschermd dorpsgezicht, bomen op het erf of afspraken in een erfpachtcontract nog meespreken.
Buiten de bebouwde kom: de verplaatsbare woning tot 100 m²
Buiten de bebouwde kom mag een mantelzorgwoning tot 100 m² groot zijn, op voorwaarde dat het bouwwerk in zijn geheel of in delen verplaatsbaar is. Die voorwaarde is geen formaliteit: hij is de reden dat deze route bestaat.
De gedachte van de wetgever is dat een zorgsituatie eindig is. In het buitengebied wil de overheid geen tweede permanente woning laten ontstaan op een erf waar er planologisch maar één hoort. Een woning die weer weg kan als de zorg stopt, mag daarom ruimer dan een woning die blijft staan.
Deze route komt naast de staffel te staan, niet in de plaats ervan. Op een klein erf buiten de kern waar de staffel bijvoorbeeld op 45 m² uitkomt, biedt zij dus ruimte die u anders niet had. Ook hier geldt: uw gemeente kan een lager maximum aanhouden.
Voor de praktijk betekent dit dat de bouwwijze uw maximale maat mede bepaalt. De woningen die wij bouwen zijn demontabel en verplaatsbaar, waardoor deze regeling bruikbaar blijft. Meer over wanneer u helemaal geen vergunning nodig heeft, leest u in ons artikel over een mantelzorgwoning bouwen zonder vergunning.
Hoogte: hoe hoog mag een mantelzorgwoning zijn?
De maximale hoogte is 5 meter, en er mag niet op een verdieping worden gewoond. Dat laatste staat in artikel 2.25 van het Besluit bouwwerken leefomgeving en is de reden dat een vergunningvrije mantelzorgwoning in de praktijk gelijkvloers is.
Staat de woning binnen 4 meter van uw huis, dan mag hij tot die 5 meter recht omhoog. Staat hij verder weg, dan geldt een schuine dakvorm: de dakvoet mag niet hoger zijn dan 3 meter en de nok wordt begrensd door een formule waarin de afstand tot de perceelsgrens meetelt, namelijk die afstand vermenigvuldigd met 0,47, plus 3 meter, met 5 meter als bovengrens.
Praktisch gezien: hoe dichter bij de erfgrens, hoe lager de nok mag zijn. Wilt u een kap met wat hoogtebeleving, houd dan afstand tot de grens van de buren, of plaats de woning dichter bij het hoofdgebouw.
Niet alleen vierkante meters: de woning is bedoeld voor twee personen
De regeling spreekt van één huishouden van maximaal twee personen, van wie er ten minste één mantelzorg verleent of ontvangt. Die grens gaat over bewoners, niet over oppervlakte, en wordt in de praktijk gehandhaafd.
Een rechtbank liet dit jaar een dwangsom in stand omdat er een gezin van vier in een mantelzorgunit bleek te wonen in plaats van twee personen. De redenering: de ruimtelijke gevolgen van een gezin zijn andere dan die van een of twee bewoners.
Denkt u aan een woning waar later ook kinderen of kleinkinderen kunnen wonen, houd er dan rekening mee dat dat onder de huidige regeling niet vergunningvrij mag. Naar verwachting vervalt deze personengrens in 2027.
Van mogen naar willen: hoeveel ruimte heeft u werkelijk nodig?
De maximale maat is een grens, geen advies. Wat een woning bruikbaar maakt, is niet het aantal vierkante meters maar de indeling: draaicirkels, een drempelloze badkamer, een slaapkamer waar aan twee kanten van het bed ruimte is. Hoe u daarop let, leest u in ons artikel over de indeling van een mantelzorgwoning.
48 m² voor één bewoner, 65 m² voor twee
Voor één bewoner die zelfstandig woont met dagelijkse hulp in de buurt werkt 48 m² goed. Dat is de maat van De Vlier: één slaapkamer, een ruime badkamer en een woonkamer die niet krap voelt. Zijn het twee bewoners, dan komt daar een tweede slaap- of logeerkamer bij en zit u rond de 65 m², de maat van De Esdoorn.
76 m² als zorg en bezoek samenkomen
Komt er dagelijks thuiszorg over de vloer, of blijven kinderen en kleinkinderen regelmatig slapen, dan is 76 m² de maat waarop dat zonder schuiven past. Dat is De Meidoorn: een derde ruimte erbij, en een woonkamer waar meer dan twee mensen tegelijk kunnen zitten.
100 m² als u gewoon ruimte wilt
Niet iedereen zoekt de kleinst mogelijke woning. Wie zijn eengezinswoning verlaat en gewend is aan ruimte, wil vaak een echte werkkamer, een eetkamer die die naam verdient, of plek voor een hobby of een verzameling die niet in een berging past. Op 100 m² kan dat, en het is de maat waarop een mantelzorgwoning voelt als een gewoon huis in plaats van een aangepaste variant.
Drie dingen horen daar eerlijk bij. Het vraagt het erf ervoor, binnen de bebouwde kom een bebouwingsgebied van ongeveer 400 m² zonder bestaande bijgebouwen. Uw gemeente moet die maat toestaan, en een deel van de gemeenten doet dat niet. En elke extra vierkante meter kost geld, in aanschaf en in verwarming en onderhoud, waarover u meer leest in ons artikel over de prijs van een mantelzorgwoning.
Past een standaardmodel niet bij uw erf of bij wat u zoekt, dan bouwen wij een mantelzorgwoning op maat, binnen dezelfde regels maar op uw plattegrond.
Wat verandert er in 2027 aan de regels voor de maat?
Aan de oppervlakte verandert voor zover nu bekend niets. De regeling verhuist naar het Besluit bouwwerken leefomgeving. In de versie die in december 2025 bij de Eerste Kamer lag, staan de staffel en het maximum nog zoals ze nu zijn, en blijft buiten stedelijk gebied de verplaatsbare woning tot 100 m² bestaan. Eerdere concepten noemden een lager maximum, dus juist dit punt ligt nog niet vast.
Wat wel verandert, gaat over wie er mag wonen. De mantelzorgverklaring vervalt naar verwachting, net als de eis van één huishouden en de grens van maximaal twee personen. Daarnaast komt de familiewoning erbij, voor eerstegraads bloedverwanten, waarbij een zorgvraag niet langer nodig is.
Wat er precies verandert, leest u in ons artikel over de nieuwe wetgeving voor mantelzorgwoningen en in dat over de familiewoning op eigen erf.
Let op: zolang het besluit niet in het Staatsblad staat, kan er nog van alles wijzigen. Gemeenten krijgen bovendien tot uiterlijk 1 juli 2027 de tijd om de nieuwe regels te verwerken. Baseer een keuze daarom op de regels die vandaag in uw gemeente gelden.
Veelgestelde vragen over de afmetingen van een mantelzorgwoning
Hoe groot mag een mantelzorgwoning maximaal zijn? Reken op 100 m² als bovengrens. De landelijke staffel loopt op papier door tot 150 m², maar dat vraagt een bebouwingsgebied van ruim 900 m² en de meeste gemeenten staan het niet toe. Op doorsnee erven ligt het maximum tussen de 40 en 80 m².
Telt mijn schuur mee bij de maximale oppervlakte? Ja. Alle bijbehorende bouwwerken in het bebouwingsgebied tellen samen mee, dus ook een garage, carport, tuinberging of aanbouw. Wat er staat, gaat af van wat u nog mag bouwen.
Mag een mantelzorgwoning van 100 m² overal? Nee. Binnen de bebouwde kom heeft u daarvoor een bebouwingsgebied van ongeveer 400 m² nodig zonder bestaande bijgebouwen, en uw gemeente moet die maat toestaan. Buiten de bebouwde kom kan 100 m² via de verplaatsbare variant.
Mag mijn hele gezin in de mantelzorgwoning wonen? Onder de huidige regeling niet. Die gaat uit van één huishouden van maximaal twee personen, van wie er ten minste één mantelzorg verleent of ontvangt. Gemeenten handhaven daarop. Naar verwachting vervalt die grens in 2027.
Mag een mantelzorgwoning twee verdiepingen hebben? Niet vergunningvrij. De hoogte is begrensd op 5 meter en er mag niet op een verdieping worden gewoond. Een vlieringruimte voor opslag kan wel, wonen of slapen boven niet.
Wat is het bebouwingsgebied precies? Het achtererfgebied plus de grond onder latere uitbreidingen van uw woning, zonder de grond onder het oorspronkelijke huis. Het achtererfgebied begint op een lijn één meter achter de voorkant van uw woning.
Hoe groot is een mantelzorgwoning gemiddeld? In de praktijk tussen de 45 en 80 m². Voor één bewoner voldoet 48 m², voor twee bewoners is 65 m² gangbaar, en 76 m² geeft ruimte als er dagelijks zorg of bezoek komt.
Verandert de maximale oppervlakte in 2027? Voor zover nu bekend niet. In de versie die in december 2025 bij de Eerste Kamer lag, staan de staffel en het maximum nog zoals ze nu zijn, al noemden eerdere concepten een lager maximum. Wat wel verandert, gaat over wie er mag wonen: de mantelzorgverklaring en de grens van twee personen vervallen naar verwachting.
Wat als mijn gemeente een kleinere maat hanteert dan de landelijke regel? Dan is die kleinere maat in de praktijk uw grens. Gemeenten leggen eigen maxima vast in hun omgevingsplan en handhaven daarop. Zoek de beleidsregel van uw gemeente op voordat u een model kiest.
Hoe groot uw mantelzorgwoning wordt: uw volgende stap
U weet nu dat het antwoord op deze vraag uit vier stappen bestaat: bepaal aan welke kant van de bebouwde kom u zit, reken uw bebouwingsgebied uit, trek eraf wat er al aan bijgebouwen staat, en leg de uitkomst naast de beleidsregel van uw gemeente. Die laatste stap is de stap die het vaakst wordt overgeslagen, en de duurste om over te slaan.
U begon dit artikel waarschijnlijk met een maat in uw hoofd en een tuin waarin u die maat probeerde te passen. Die twijfel is terecht, want de rekenregel is nergens in één zin samen te vatten en de gemeentelijke praktijk verschilt sterk.
Bij GoudStaete bouwen wij verplaatsbare mantelzorgwoningen van 48 tot 100 m² en begeleiden wij gezinnen van de eerste meting tot de plaatsing. Wij maken deze som samen met u, met de kadastrale kaart en het omgevingsplan van uw gemeente erbij.
Wilt u weten hoeveel vierkante meter er op uw erf mag? Vraag een gratis adviesgesprek aan. In een kort gesprek krijgt u helderheid over de mogelijkheden die bij uw situatie passen.
Bronnen
- Informatiepunt Leefomgeving, Bouwregels mantelzorgwoning, artikel 22.36 en 22.37 bruidsschat omgevingsplan
- Informatiepunt Leefomgeving, Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken, de oppervlaktestaffel en de hoogteregels
- Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 2.25, over de hoogte en het wonen op een verdieping
- Wijziging van de Vangnetregeling Omgevingswet, Staatscourant 2025, 32257, over de verhouding tussen artikel 22.36 en 22.37
- Ontwerpbesluit bij de Wet versterking regie volkshuisvesting, voorgehangen bij de Eerste Kamer op 19 december 2025, artikel 2.30b
- Gemeentelijke beleidsregels via lokaleregelgeving.overheid.nl (Veere, Overbetuwe, Heusden, Oss, Reimerswaal, Winterswijk)
- Nationale Zorggids over de handhavingszaak in Dongen
Laatst gecontroleerd op 16 september 2026. De regels rond mantelzorgwoningen zijn in beweging; wij actualiseren dit artikel zodra het besluit definitief is.
