Zonder recht van opstal wordt u door natrekking eigenaar van de woning die uw ouders betalen. Een notariële akte, ingeschreven bij het Kadaster, voorkomt dat. Belangrijker dan dát die akte er is, is wat erin staat: de duur, het einde en de vergoeding. Juist daar gaat het in de praktijk mis.

Uw ouders betalen de woning, hij komt in uw tuin te staan, en iemand zegt tegen u dat u “even langs de notaris moet”. Dan begint het schuiven: is dat echt nodig, wat kost het, en wat gebeurt er met dat geld als uw moeder over vijf jaar overlijdt en er ook nog een broer en een zus zijn.

Die vragen zijn terecht, en ze worden zelden volledig beantwoord. Bij GoudStaete begeleiden wij gezinnen door dit traject, en wij zien welke afspraken families achteraf missen. Niet omdat ze geen notaris hadden, maar omdat er in de akte niets stond over wat er aan het eind gebeurt.

In dit artikel leest u wat natrekking is, wat een recht van opstal wel en niet regelt, in welke volgorde u de stappen het beste zet, wat er in de akte hoort te staan, wat het kost en wat er gebeurt bij verkoop of overlijden. Na het lezen weet u welke vragen u aan uw notaris moet stellen.

Natrekking: waarom de woning van uw ouders juridisch van u wordt

In Nederland geldt dat de eigenaar van de grond ook eigenaar is van wat daarop staat. Dat heet natrekking en staat in artikel 5:20 van het Burgerlijk Wetboek. Betalen uw ouders een woning die in uw tuin komt te staan, dan wordt u dus eigenaar, zonder dat iemand daar iets voor hoeft te doen.

Dat heeft twee gevolgen. Juridisch: uw ouders hebben honderdduizend euro of meer uitgegeven aan iets wat van u is. Fiscaal: de Belastingdienst kan dat aanmerken als een schenking aan u, met schenkbelasting tot gevolg.

Als er meer kinderen zijn, komt daar een derde gevolg bij. Bij de verdeling van de erfenis kan blijken dat één kind een woning heeft gekregen en de anderen niets. Dat gesprek voert u liever vooraf dan achteraf.

Maakt het uit dat onze woning verplaatsbaar is?

Minder dan veel mensen denken. De gedachte is begrijpelijk: staat de woning los op platen en kan hij zo weer weg, dan is hij roerend en speelt natrekking niet. Zo simpel is het niet.

De Hoge Raad heeft in 1997 de maatstaf gegeven in wat bekendstaat als het Portacabin-arrest. Bepalend is of een gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven. Daarbij is uitdrukkelijk niet van belang of het technisch mogelijk is om het gebouw te verplaatsen. Wat wel meeweegt zijn zaken die voor buitenstaanders zichtbaar zijn: aansluitingen op water, gas, elektriciteit en riolering, de aanleg van een pad of tuin, en hoe lang er wordt gewoond.

De notariële vakliteratuur is er duidelijk over: een mantelzorgwoning is volgens die maatstaf doorgaans onroerend, want de bedoeling is vrijwel altijd om er jaren te blijven staan. Reken er dus niet op dat verplaatsbaarheid u vanzelf beschermt.

Recht van opstal: wat het precies regelt, en wat niet

Een recht van opstal is het zakelijke recht om op de grond van een ander een gebouw in eigendom te hebben. Dat staat in artikel 5:101 van het Burgerlijk Wetboek. Het doorbreekt de natrekking: uw ouders blijven eigenaar van de woning, u blijft eigenaar van de grond.

Vestigen gaat in twee stappen: een notariële akte, en inschrijving daarvan in de openbare registers van het Kadaster. Pas na die inschrijving werkt het recht ook tegenover derden, zoals een koper van uw huis of een bank.

Wat een opstalrecht niet regelt, is minstens zo belangrijk. Het zegt niets over wie welke kosten draagt, niets over wat er gebeurt als de zorg stopt, en niets over de verdeling tussen kinderen. Dat moet allemaal apart in de akte worden opgenomen. Een opstalakte die alleen het recht zelf vestigt en verder niets regelt, is juridisch geldig en praktisch onvolledig.

De volgorde bepaalt de belasting: eerst het opstalrecht, dan bouwen

Het vestigen van een opstalrecht is een verkrijging, en daarover kan overdrachtsbelasting verschuldigd zijn. Dat punt komt in vrijwel geen enkele voorlichting over mantelzorgwoningen voor, terwijl de volgorde van uw stappen er direct invloed op heeft.

De grondslag is de waarde van wat er wordt verkregen, vermeerderd met de gekapitaliseerde waarde van de vergoeding die uw ouders u betalen. Dat volgt uit de artikelen 9 en 11 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.

Een praktisch voorbeeld van wat dat betekent:

De Belastingdienst heeft in een kennisgroepstandpunt (KG:052:2023:7) aanvaard dat bij een opstalrecht zonder vergoeding de heffingsmaatstaf nihil kan zijn. Dat standpunt ging over zonnepanelen, niet over een mantelzorgwoning, maar de redenering is dezelfde.

Valkuil: welk tarief precies geldt als uw ouder een opstalrecht verkrijgt om er zelf te gaan wonen, is niet eenduidig te beantwoorden. Daarover lopen de opvattingen uiteen, onder meer omdat een recht op onbebouwde grond mogelijk niet als woning telt. Leg die vraag voor aan uw notaris voordat de akte wordt opgemaakt, en vraag expliciet welk tarief hij toepast en waarom.

De praktische les blijft overeind: regel het opstalrecht voordat de woning er staat. Dat is ook logistiek handiger, want dan ligt het eigendom vast voordat er iemand in woont.

Retributie: moeten uw ouders u betalen voor de grond?

Nee, dat hoeft niet. De wet zegt dat in de akte een vergoeding kán worden opgelegd, de retributie, maar verplicht is het niet. In de notariële praktijk wordt er bij mantelzorg vaak van afgezien.

Hier moeten wij een eerdere versie van dit artikel corrigeren. Daarin stond het advies om ongeveer 100 euro per jaar af te spreken, omdat de fiscus dat zou accepteren. Wij hebben dat bedrag in geen enkele officiële of notariële bron kunnen terugvinden. Het is een aanname die in de markt rondgaat, en wij hadden hem niet als advies moeten presenteren.

Wat er wel over te zeggen valt, is een afweging met twee kanten:

• Voor een vergoeding: betalen uw ouders een periodieke vergoeding en is de mantelzorgwoning voor hen een eigen woning, dan is die vergoeding voor hen aftrekbaar als kosten van de eigen woning.
• Tegen een hoge vergoeding: de gekapitaliseerde waarde van de vergoeding telt mee in de grondslag voor de overdrachtsbelasting. Hoe hoger de vergoeding, hoe hoger die grondslag.

Let ook op het verschil met een andere norm die vaak wordt aangehaald. De vuistregel van zes procent per jaar komt uit een besluit over artikel 10 van de Successiewet en gaat over huur bij woongenot, niet over de retributie bij een opstalrecht. Die twee worden regelmatig door elkaar gehaald.

Veelgemaakte fout: de akte zwijgt over het einde

De wet regelt het einde van een opstalrecht alleen voor zover de akte er niets over zegt. Artikel 5:105 van het Burgerlijk Wetboek begint letterlijk met “voor zover niet in de akte van vestiging anders is bepaald”. Wat u afspreekt, gaat dus vóór de wet. En wat u niet afspreekt, wordt bepaald door een wettelijke regeling die misschien niet bij uw situatie past.

Dit is het punt waarop alle voorlichting in de markt stopt. Iedereen schrijft “laat een recht van opstal vestigen”. Niemand vertelt wat er dan in die akte hoort te staan.

Wegneemrecht: mag de woning straks mee?

De hoofdregel is dat de opstaller, dus uw ouder, bij het einde van het recht het gebouw mag weghalen, mits hij het perceel in de oude toestand terugbrengt. Zegt de akte niets, dan geldt dat. Maar de akte mag het wegneemrecht ook beperken of uitsluiten.

Denk dus na over wat u wilt. Wilt u de woning behouden als bijgebouw, dan hoort dat in de akte. Wilt u juist dat hij weggaat, dan hoort er ook iets te staan over wie het herstel van de tuin betaalt. Hoe dat praktisch werkt, leest u in ons artikel over het verplaatsen van een mantelzorgwoning.

Vergoeding: wie betaalt wat als het recht eindigt?

Eindigt het opstalrecht en blijft de woning staan, dan gaat de eigendom van rechtswege over op u als grondeigenaar. De wet kent daarbij een vergoedingsregeling voor de opstaller, met uitzonderingen, en een retentierecht.

Ook dit is regelend recht. Zet in de akte hoe de vergoeding wordt bepaald: een vast bedrag, een percentage van de oorspronkelijke investering, of een taxatie op het moment van beëindiging. Zonder die afspraak is er op het moeilijkste moment, meestal vlak na een overlijden of een verhuizing naar een verpleeghuis, geen maatstaf om over te praten.

Bepaalde of onbepaalde tijd: de keuze die de erfbelasting bepaalt

U mag de duur zelf kiezen, en die keuze heeft fiscale gevolgen. Een opstalrecht kan voor onbepaalde tijd worden gevestigd, voor een vast aantal jaren, of eindigend bij overlijden. De meeste aktes kiezen voor onbepaalde tijd, vaak zonder dat de gevolgen zijn besproken.

Bij een opstalrecht dat eindigt bij overlijden speelt bovendien een fiscale bepaling die bekendstaat als artikel 10 van de Successiewet. Die is bedoeld voor situaties waarin iemand vermogen overdraagt maar er zelf van blijft genieten tot zijn dood. Of die bepaling ook op deze constructie van toepassing is, is in de vakliteratuur niet eenduidig beantwoord. Laat uw notaris of fiscalist dit bevestigen voordat u de duur vastlegt, en vraag hem wat het voor uw situatie betekent.

Wordt de waarde van de woning meegenomen voor de erfbelasting, dan gebeurt dat doorgaans op basis van de WOZ-waarde. Een mantelzorgwoning met een eigen huisnummer krijgt namelijk een eigen WOZ-beschikking. Hoe dat huisnummer werkt en wat het verder beïnvloedt, leest u bij wel of geen eigen huisnummer.

De hypotheek op uw perceel: waarom de bank moet meetekenen

Rust er een hypotheek op uw woning, dan heeft u de medewerking van uw bank nodig. Niet omdat de wet dat voorschrijft, maar omdat een opstalrecht zonder die medewerking voor uw ouders weinig waard is.

Dat zit zo. Een hypotheek die er eerder lag dan het opstalrecht gaat in rangorde vóór. Zou de bank ooit tot executoriale verkoop overgaan, dan vervallen beperkte rechten die tegen haar niet kunnen worden ingeroepen. Het opstalrecht van uw ouders kan dan verdwijnen, terwijl hun geld in die woning zit.

De oplossing die notarissen hiervoor gebruiken heet rangwisseling: de bank stemt ermee in dat het opstalrecht vóór de hypotheek komt. Vraag uw notaris hier expliciet naar. “De bank is geïnformeerd” is niet hetzelfde als “de rangorde is geregeld”.

Let er daarnaast op dat uw ouders het opstalrecht zelf meestal niet kunnen financieren. Een deel van de geldverstrekkers accepteert alleen een opstalrecht waarbij een gemeente of woningcorporatie de grondeigenaar is, en dan valt een particulier perceel af. Welke constructies banken in de praktijk wel accepteren, staat in ons artikel over hypotheek en mantelzorgwoning.

Wat kost een opstalrecht bij de notaris en het Kadaster?

Reken op ongeveer 700 tot 1.200 euro voor de akte plus de inschrijving. Dat is een bandbreedte, geen tarief, en hieronder leest u waarom een harder getal niet te geven is.

U komt online ook de bewering tegen dat het om “een paar honderd euro” gaat. Die strookt niet met de tarieven die notariskantoren voor vergelijkbare aktes hanteren. Vraag daarom altijd een offerte op, en vraag daarbij of de inschrijving bij het Kadaster erin zit en of er meerwerk wordt gerekend voor bepalingen over duur, einde en vergoeding. Juist die bepalingen maken het verschil tussen een standaardakte en een akte die bij uw situatie past.

Afgezet tegen de investering in de woning zelf is dit een klein bedrag. Wat u ermee koopt, is dat er geen discussie ontstaat op het moment dat niemand daar zin in heeft.

Verkoopt u uw huis, dan gaat het opstalrecht mee

Een opstalrecht rust op de grond, niet op de persoon. Verkoopt u uw woning, dan koopt de nieuwe eigenaar een perceel waarop het recht van uw ouders blijft rusten. Hij moet dulden dat zij hun recht uitoefenen en dat zij het perceel betreden en verlaten.

Dat kan de verkoopbaarheid beïnvloeden, want niet elke koper wil een perceel met een bewoner erop die hij niet kent. Hoeveel dat scheelt in de vraagprijs is nergens onderbouwd, en wij noemen daarom geen percentage.

Er is één akteclausule die hier veel uitmaakt. De wet laat toe dat u in de akte opneemt dat het opstalrecht niet zonder uw toestemming mag worden overgedragen. Zonder zo’n bepaling kunnen uw ouders, of later hun erfgenamen, het recht aan een willekeurige derde overdragen. Dat is zelden de bedoeling, en het wordt vrijwel nooit besproken.

Box 1 of box 3: wat er fiscaal verandert voor u en voor uw ouders

Zodra er een mantelzorgwoning op uw erf staat, verschuift een deel van uw eigen woning naar box 3. De Belastingdienst heeft dat uitgewerkt in een kennisgroepstandpunt over de gevolgen van een mantelzorgwoning voor de eigenwoningregeling en box 3.

De kern daarvan, voor een situatie zonder opstalrecht:

• Voor u: de mantelzorgwoning is geen eigen woning, want die staat u niet als hoofdverblijf ter beschikking. De woning en de grond eronder gaan naar box 3.
• Voor uw ouders: hun gebruiksrecht is een bezitting in box 3. Betalen zij een zakelijke vergoeding, dan is de waarde daarvan nihil en kost het hen dus niets.

Met een opstalrecht ligt het anders, en hier past een voorbehoud. De Hoge Raad heeft geoordeeld dat de eigenwoningregeling ook van toepassing kan zijn bij een recht van opstal. Dat wijst erop dat de mantelzorgwoning voor uw ouders een eigen woning in box 1 kan zijn, met aftrekbare periodieke betalingen. Voor de mantelzorgsituatie is dat echter niet in een gepubliceerd standpunt bevestigd. Vraag uw fiscalist dit na voordat u ervan uitgaat.

Hoe de verschillende constructies zich verder tot elkaar verhouden, leest u in ons overzicht van de financiële constructies bij een mantelzorgwoning. En wilt u eerst weten of er op uw erf überhaupt gebouwd mag worden, dan helpt ons artikel over de afmetingen van een mantelzorgwoning u aan die rekensom.

Veelgestelde vragen over het opstalrecht bij een mantelzorgwoning

Moet ik echt naar de notaris voor een mantelzorgwoning? Voor het vestigen van een recht van opstal wel: dat kan alleen bij notariële akte, gevolgd door inschrijving bij het Kadaster. Zonder die stappen is er geen opstalrecht en geldt natrekking gewoon.

Is een verplaatsbare mantelzorgwoning roerend, zodat natrekking niet speelt? Daar kunt u niet op vertrouwen. De Hoge Raad kijkt of het gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, en niet of het technisch te verplaatsen is. Nutsaansluitingen en jarenlange bewoning wijzen op onroerend.

Moeten mijn ouders een vergoeding betalen voor de grond? Nee, dat is niet verplicht. De wet zegt dat zo’n vergoeding in de akte kan worden opgelegd. Er zijn argumenten voor en tegen, en er bestaat geen officiële norm voor de hoogte.

Wat kost het vestigen van een recht van opstal? Reken op ongeveer 700 tot 1.200 euro. De inschrijving bij het Kadaster is in 2026 181 euro; de akte zelf is vrij geprijsd en ligt naar verwachting tussen 500 en 1.000 euro. Vraag een offerte met alles erin.

Wat gebeurt er met de woning als het opstalrecht eindigt? Dat hangt af van uw akte. Staat er niets in, dan gaat de eigendom over op de grondeigenaar en mag de opstaller het gebouw in beginsel weghalen, mits hij de tuin in de oude staat terugbrengt. Beide punten kunt u in de akte anders regelen.

Moet mijn bank toestemming geven? In de praktijk wel. Ligt de hypotheek er eerder dan het opstalrecht, dan gaat die in rangorde voor en kan het opstalrecht bij een executieverkoop verdwijnen. Vraag uw notaris naar rangwisseling.

Wat gebeurt er als mijn ouder overlijdt? Bij een opstalrecht voor onbepaalde tijd vererft het recht en telt de waarde mee voor de erfbelasting. Eindigt het bij overlijden, dan gaat de woning naar u als grondeigenaar en is een vergoedingsregeling in de akte belangrijk voor de andere erfgenamen.

Wat is het verschil tussen opstalrecht en erfpacht? Een opstalrecht geeft eigendom over een gebouw op andermans grond. Erfpacht geeft het recht de grond zelf te gebruiken. Voor een mantelzorgwoning is het opstalrecht doorgaans de passende vorm.

De vragen die u aan uw notaris stelt

U weet nu dat een recht van opstal de natrekking doorbreekt, en vooral dat de waarde ervan zit in wat u in de akte laat opnemen: de duur, het wegneemrecht, de vergoeding bij het einde, een toestemmingsbeding bij overdracht en de rangorde ten opzichte van uw hypotheek.

U begon dit artikel waarschijnlijk met de vraag of dat bezoek aan de notaris echt nodig was. Dat is het, maar de belangrijkere vraag is wat u daar bespreekt. Een standaardakte kost hetzelfde als een akte die bij uw gezin past.

Bij GoudStaete plaatsen wij verplaatsbare mantelzorgwoningen en lopen wij dit traject wekelijks mee. Wij zijn geen notaris en geen fiscalist, en op de punten waar de vakliteratuur uiteenloopt zeggen wij dat liever dan dat wij een stelligheid opschrijven die u later duur komt te staan.

Wilt u weten hoe dit voor uw situatie uitpakt? Vraag een gratis adviesgesprek aan. In een kort gesprek krijgt u helderheid over de mogelijkheden die bij uw situatie passen, en over de vragen die u aan uw notaris moet stellen.

Bronnen

• Burgerlijk Wetboek Boek 5, artikel 20 (natrekking), artikelen 101 tot en met 105 (recht van opstal), en Boek 3, artikel 3 (roerend en onroerend)
• Hoge Raad 31 oktober 1997, ECLI:NL:HR:1997:ZC2478, het zogeheten Portacabin-arrest, over duurzaam met de grond verenigd
• Wet op belastingen van rechtsverkeer, artikelen 9, 11 en 15
• Belastingdienst, kennisgroepstandpunt KG:052:2023:7, overdrachtsbelasting bij vestiging van een opstalrecht zonder retributie
• Belastingdienst, kennisgroepstandpunt KG:051:2023:16, gevolgen van een mantelzorgwoning voor de eigenwoningregeling en box 3
• Hoge Raad 17 februari 2012, ECLI:NL:HR:2012:BV0651, over de eigenwoningregeling bij een recht van opstal
• Kadaster, tarieven 2026

Laatst gecontroleerd op 17 september 2026. Dit artikel is voorlichting en geen juridisch of fiscaal advies. Op drie punten loopt de vakliteratuur uiteen, en die hebben wij als zodanig benoemd. Laat uw eigen situatie beoordelen door een notaris of fiscalist.