Voor een mantelzorgwoning geldt geen wettelijke minimumhuur. Een maximum is er wel: heeft de woning 186 punten of minder in het puntenstelsel, dan bepaalt dat stelsel de hoogste huur die u mag vragen. Binnen die ruimte kiest u zelf tussen geen huur, een symbolisch bedrag of een marktconforme huur, en elke keuze heeft andere gevolgen voor uw belasting, de schenkvrijstelling en uw hypotheek.

U heeft een mantelzorgwoning laten plaatsen voor uw vader of moeder, of u staat op het punt dat te doen. Dan komt de vraag vanzelf: vraag ik huur, en zo ja, hoeveel? Het voelt ongemakkelijk om geld te vragen aan uw eigen ouder. Tegelijk heeft u in de woning geïnvesteerd, en u wilt niet dat een goedbedoelde afspraak later vragen oproept bij de Belastingdienst, de bank of uw broers en zussen.

GoudStaete bouwt mantelzorgwoningen in eigen fabrieken in Opheusden en Wijchen en regelt het traject eromheen: de gemeente, de geldverstrekker, de notaris en de afspraken binnen de familie. De vraag over de huur komt in dat traject bijna altijd op tafel, en vaak later dan verstandig is.

Na dit artikel weet u welke huur u mag vragen, wat het verschil is tussen geen, symbolische en marktconforme huur, wanneer een lage huur fiscaal gevolgen heeft, wat de huur betekent voor uw eigen aangifte, en waarom uw geldverstrekker mogelijk een verklaring vraagt dat er géén huur wordt betaald.

Hoeveel huur mag u vragen voor een mantelzorgwoning?

Er is geen minimum, maar wel een maximum. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het puntenstelsel, officieel het woningwaarderingsstelsel, bepaalt sindsdien de maximale huurprijs voor woningen met 186 punten of minder. Dat geldt ook als u als particulier aan uw eigen ouder verhuurt.

• Tot en met 143 punten: sociale huur. De kale huur ligt in 2026 niet boven € 932,93 per maand.
• 144 tot en met 186 punten: middenhuur. De kale huur ligt in 2026 tussen € 932,93 en € 1.228,07 per maand. Het precieze maximum volgt uit het aantal punten.
• 187 punten of meer: vrije sector. Daar geldt geen wettelijk maximum.

Het aantal punten hangt onder meer af van de oppervlakte, de voorzieningen en het energielabel. Laat de punten berekenen voordat u een bedrag afspreekt. Uw ouder kan de huur later door de Huurcommissie laten toetsen, ook als u familie van elkaar bent.

Geen huur, symbolische huur of marktconforme huur: wat kiest u?

Hoeveel huur u vraagt, is minder een juridische vraag dan een keuze met gevolgen. In de praktijk zien wij drie varianten.

Geen huur

Uw ouder woont kosteloos in de woning. Dat mag. Het is de eenvoudigste afspraak, en zij past bij de verklaring geen huur die veel geldverstrekkers vragen. Leg wel vast dat het om gebruik gaat en niet om huur, bijvoorbeeld in een bruikleenovereenkomst, en wat er gebeurt als de zorgsituatie eindigt.

Symbolische huur

Een bedrag van bijvoorbeeld een paar tientjes per maand. Juridisch is dat gewoon huur, met huurbescherming voor uw ouder. Fiscaal lost het weinig op, want het verschil met een zakelijke huur blijft bestaan. En de huurtoeslag vergoedt alleen een deel van de huur boven een eigen bijdrage, dus daar levert een symbolische huur niets op. U krijgt zo de nadelen van huur, namelijk huurrechten, zonder de voordelen van een zakelijke afspraak.

Marktconforme huur

Een huur die past bij wat vergelijkbare woningen opbrengen, binnen het maximum van het puntenstelsel. Dit is de meest zakelijke keuze: uw ouder krijgt geen voordeel dat fiscaal kan worden aangemerkt, en uw ouder heeft geen gebruiksrecht dat in box 3 meetelt. Het nadeel is dat uw ouder de huur moet kunnen opbrengen, en dat uw geldverstrekker met verhuur moet instemmen.

Een praktische richtlijn: kies bewust tussen geen huur en een zakelijke huur, en blijf niet zonder reden in het tussengebied hangen. Wat u ook kiest, leg het schriftelijk vast en laat betalingen via de bank lopen, zodat u achteraf kunt aantonen wat er is afgesproken.

Verkapte schenking: wanneer wordt een lage huur een probleem?

Gratis of goedkoop wonen bij uw kind is niet automatisch een schenking, maar de Belastingdienst kijkt wel naar de omstandigheden. In een zaak waarin een moeder jarenlang gratis woonde in een woning van haar zoon, legde de inspecteur schenkingsrecht op. Het Gerechtshof Amsterdam vernietigde die aanslag in 2014: de zoon kon het woongenot op elk moment opeisen en was daardoor niet verarmd. Die uitspraak gaat over één situatie. Andere feiten kunnen anders uitpakken.

De grotere schenkingsrisico’s bij een mantelzorgwoning zitten op twee andere plekken:

• Uw ouder betaalt de woning, u wordt eigenaar. Staat de woning zonder recht van opstal op uw grond, dan wordt u door natrekking eigenaar van wat uw ouder heeft betaald. Dat kan de Belastingdienst als schenking aanmerken. Ouders mogen hun kind in 2026 € 6.908 per jaar belastingvrij schenken, en een mantelzorgwoning kost vele malen meer.
• Uw ouder betaalt meer dan een zakelijke huur. Het deel boven een zakelijke huur kan als schenking aan u worden gezien. Ook daarvoor geldt de vrijstelling van € 6.908 per jaar.

Voor schenkingen in de andere richting, van kind aan ouder, geldt in 2026 de algemene vrijstelling van € 2.769 per jaar. Hoe u het eigendom van de woning regelt, leest u in ons artikel over het recht van opstal bij een mantelzorgwoning.

Wat betekenen de huurinkomsten fiscaal voor u als verhuurder?

Bent u eigenaar van de mantelzorgwoning op uw eigen grond, dan valt die woning met de grond eronder in box 3, niet in box 1. Dat is het standpunt van de Kennisgroep van de Belastingdienst. De mantelzorgwoning is voor niemand een eigen woning: niet voor u, omdat u er niet woont, en niet voor uw ouder, omdat die geen eigenaar is. Ook de grond waarop de woning staat, hoort vanaf de plaatsing niet meer bij uw eigen woning.

In box 3 betaalt u belasting over een forfaitair rendement op de waarde van de woning, niet over de huur die u werkelijk ontvangt. De huur geeft u dus niet apart op als inkomen. De hoogte van de huur werkt wel door in de waardering:

• Vraagt u een zakelijke huur, dan heeft uw ouder geen gebruiksrecht dat in box 3 meetelt.
• Vraagt u minder of geen huur, dan heeft uw ouder een gebruiksrecht dat bij hem of haar in box 3 meetelt, en telt u de woning in uw eigen box 3 mee voor de waarde verminderd met dat gebruiksrecht.

De regels voor box 3 worden de komende jaren herzien. Laat de gevolgen daarom vooraf doorrekenen door een fiscalist. De bredere fiscale kant leest u in ons artikel over de belastingregels bij een mantelzorgwoning.

De verklaring geen huur: wat uw geldverstrekker vraagt

Rust er een hypotheek op uw perceel, dan vraagt uw geldverstrekker bij een mantelzorgwoning vaak twee documenten: een ontruimingsverklaring en een verklaring dat er geen huur wordt betaald en geen huurrechten ontstaan. Zo weet de bank dat zij het perceel bij een gedwongen verkoop leeg kan verkopen, zonder een huurder met huurbescherming.

Die verklaring staat haaks op huur vragen. Een huurovereenkomst geeft uw ouder huurbescherming, ook bij een symbolisch bedrag, en precies dat wil de bank uitsluiten. Tekent u de verklaring, dan kunt u dus geen huur afspreken. Wilt u wel huur vragen, dan moet uw geldverstrekker daarmee instemmen.

Wat u kunt doen:

• Vraag uw geldverstrekker welke verklaringen zij eist voordat u met uw ouder een huurbedrag afspreekt.
• Kiest u voor geen huur, leg dan vast dat uw ouder de woning gebruikt zonder huur te betalen, en welke kosten uw ouder wel zelf draagt, zoals het eigen verbruik van energie en water.
• Wilt u toch een vergoeding, bespreek dan met de notaris of een recht van opstal met een vergoeding voor het gebruik van de grond past. Die vergoeding, de retributie, is geen huur.

Meer over de eisen van banken leest u in ons artikel over de hypotheek bij een mantelzorgwoning.

Huur en huurtoeslag

Huurtoeslag voor uw ouder vraagt om echte huur, maar huur alleen is niet genoeg: de woning moet zelfstandig zijn en een eigen adres hebben, en u als eigenaar mag niet op dat adres staan ingeschreven. Een te hoge huur is sinds 2026 geen reden meer voor afwijzing; Dienst Toeslagen rekent in 2026 met maximaal € 932,93 per maand. Een verklaring geen huur of een recht van opstal sluit huurtoeslag uit. Alle voorwaarden leest u in ons artikel over huurtoeslag bij een mantelzorgwoning.

Zo legt u de huurafspraak vast

Een mondelinge huurafspraak is geldig, maar bij familie is een schriftelijke overeenkomst altijd verstandiger. Zet in elk geval op papier:

• namen en adressen van huurder en verhuurder
• een beschrijving van de gehuurde woning
• de ingangsdatum en de duur van de huur
• de maandelijkse kale huur en de betalingswijze
• afspraken over onderhoud en bijkomende kosten
• wat er gebeurt als de mantelzorgsituatie eindigt

Dat laatste punt weegt bij een mantelzorgwoning zwaar. Leg vast wat er met de afspraak gebeurt als uw ouder overlijdt, naar een verpleeghuis verhuist, of als de woning wordt verplaatst. Dat voorkomt onduidelijkheid op een toch al moeilijk moment.

Laat de huur maandelijks via de bank overmaken, zodat de afspraak ook in de praktijk zichtbaar is. Hoe u de totale kosten van de woning binnen de familie verdeelt, leest u in ons artikel over wie een mantelzorgwoning betaalt.

Veelgestelde vragen over huur voor een mantelzorgwoning

Mag ik huur vragen aan mijn ouder voor een mantelzorgwoning?

Ja. Verhuur aan familie is toegestaan. Wel geldt het maximum uit het puntenstelsel, en moet uw geldverstrekker akkoord gaan als er een hypotheek op het perceel rust.

Is er een minimumhuur voor een mantelzorgwoning?

Nee. U mag ook helemaal geen huur vragen. Leg dat dan schriftelijk vast. Houd er rekening mee dat uw ouder bij geen of een lage huur een gebruiksrecht heeft dat in box 3 meetelt.

Wat is de maximale huur voor een mantelzorgwoning?

Dat hangt af van het aantal punten in het woningwaarderingsstelsel. Tot en met 143 punten is de kale huur in 2026 maximaal € 932,93 per maand. Van 144 tot en met 186 punten ligt het maximum tussen € 932,93 en € 1.228,07. Vanaf 187 punten geldt geen wettelijk maximum.

Is gratis wonen in een mantelzorgwoning een schenking?

Niet automatisch. Het Gerechtshof Amsterdam oordeelde in 2014 dat een moeder die gratis in de woning van haar zoon woonde geen schenking had ontvangen, omdat de zoon het woongenot kon opeisen. Een groter risico ontstaat als uw ouder de woning betaalt en u door natrekking eigenaar wordt, of als uw ouder meer dan een zakelijke huur betaalt.

Moet ik belasting betalen over de huur van de mantelzorgwoning?

Niet apart over de huur. Bent u eigenaar, dan valt de mantelzorgwoning met de grond in uw box 3, en betaalt u belasting over een forfaitair rendement op de waarde, niet over de ontvangen huur.

Kan ik huur vragen als de bank een verklaring geen huur eist?

Nee. Met die verklaring bevestigt u dat er geen huur wordt betaald en geen huurrechten ontstaan. Wilt u wel huur vragen, bespreek dat dan met uw geldverstrekker voordat u iets tekent.

Krijgt mijn ouder huurtoeslag als ik huur vraag?

Alleen als de woning zelfstandig is, een eigen adres heeft, uw ouder de huur echt betaalt en u als eigenaar niet op dat adres staat ingeschreven. De volledige uitleg staat in ons artikel over huurtoeslag bij een mantelzorgwoning.

Kies de huur bewust, en vóórdat u tekent

U weet nu dat er voor een mantelzorgwoning geen minimumhuur bestaat, dat het puntenstelsel de maximale huur bepaalt, en dat de keuze tussen geen, symbolische en zakelijke huur doorwerkt in box 3, in de schenkvrijstellingen en in de afspraken met uw geldverstrekker.

U kwam hier waarschijnlijk met een bedrag in gedachten. Het antwoord begint eerder: bij de vraag wie eigenaar wordt en wat uw geldverstrekker eist. Wie dat eerst regelt, kiest daarna met een gerust hart een bedrag.

Bij GoudStaete bouwen wij de woning in onze eigen fabrieken, en wij lopen het hele traject met u mee: de gemeente, de geldverstrekker, de notaris en de afspraken binnen de familie. Juist omdat de volgorde van die stappen bepaalt wat er later nog kan.

Wilt u weten welke huurafspraak bij uw situatie past? Vraag een gratis adviesgesprek aan. In een kort gesprek krijgt u helderheid over de mogelijkheden die bij uw situatie passen. Plan uw adviesgesprek.

Bronnen

• Huurcommissie, Wet betaalbare huur voor verhuurders
• Rijksoverheid, Verschil tussen sociale huur, middenhuur en vrije sector
• Rijksoverheid, Huurprijsgrenzen en huurtoeslagparameters 2026
• Belastingdienst, Tot welk bedrag is een schenking belastingvrij in 2026?
• Kennisgroepen Belastingdienst, KG:051:2023:16 Gevolgen mantelzorgwoning voor de eigenwoningregeling en box 3
• Gerechtshof Amsterdam 24 juli 2014, ECLI:NL:GHAMS:2014:3402
• Dienst Toeslagen, Huurtoeslag verandert vanaf 2026

Laatst gecontroleerd op 29 september 2026. De bedragen en grenzen gelden voor 2026 en worden jaarlijks bijgesteld.